【完全網羅】ワンルームマンション(区分)投資の失敗回避チェックリスト

不動産投資

不動産投資はすごく大きな決断であり、金額も大きいため、失敗は大きな損失に繋がりかねません。

その割には保険の提案を受けるくらいの感覚で選んでしまっていないでしょうか?

納得できるまできちんと検証したでしょうか?

営業の方は即決を強いてきたりもすると思います。

賃貸で借りるときと同様、物件は一期一会、そんな甘い誘い文句に乗って軽率な判断だけは避けたいものです。

私は去年から6戸を購入してきましたが、そこで得た経験から、最低限チェックしておきたいと思う項目をリストアップしてお伝えします。

ワンルームマンション投資のチェックリスト:失敗しないために

立地は継続的に客付けができる魅力的な場所か?

購入後に、絶対的に変えられないのが、立地です。

最寄駅からの徒歩での距離

遠すぎないか?をチェックしましょう。私は8分圏以内を目安にしています。
また、現地に行かずに買う人も多いのですが、駅からの道のりはチェックしておいた方がよいでしょう。
意外と暗い道が多かったり、幹線道路傍での騒音など、意外と現地でしか気づかないデメリットは多いものです。
借りていただく方の目線に立って、気になる点がないか、許容できる範囲かを確認しましょう。

周辺の環境・利便性

1K,1Rの区分マンションでは、特に単身者にとっての利便性のチェックをしておきましょう。
コンビニ、スーパー、薬局、家電量販店、大型ショッピングセンターなどの買い物の利便性が中心になると考えます。
また、病院、役所などもチェックしておくとよいと思います。

客層の理解

周辺の環境や家賃からして、どのような層が借り手になってもらえそうかも確認しましょう。
オフィス街や工場などに近く、会社員が想定されるのか、大学に近く、学生の入居が予想されるのかなどです。
入居・退居のサイクルを想定しておくのに役立ちます。

家賃設定は同一地域の相場に比べて、適切な水準か?

家賃の設定も確認しましょう。周辺の相場を確認して、高すぎないかなど、確認が必要です。
あるケースとしては、ずっと借り手が変わっておらず、昔の賃料がそのまま継続しており、次回退去時に大きく家賃を下げないといけないようなことが発生することもあります。

HOME’sさんの家賃相場のサイトで、条件を入力すれば簡単に調べることができます。

修繕積立金の金額は安すぎないか?また積立金の積立額は十分か?

修繕積立金の相場は、ある程度水準が発表されています。
これが安すぎる場合、5年や10年のスパンで大幅な値上げが発生し、収益性が下がることが予想されます。

相場については、こちらの記事も参照ください。
【要確認】ワンルーム不動産投資で買うまで理解していなかったこと

国土交通省のガイドラインはこちら

また、中古の場合、これまでにどれだけの修繕積立金が積み立てできているのかもチェックしましょう。
来るべき大規模修繕に向けて十分な資金があるのか、想定外の費用の発生を事前にチェックしなくてはいけません。
これと併せて、ことをお薦めします。

管理費などの滞納がないか?

稀にあるケースとして、管理費の滞納などが発生しているケースがあるようです。
マンション全体としての管理が健全に運営されているかの指標として確認しておくとよいと思います。

地震による地盤や洪水のリスクはどの程度か?

地震・火災保険に加入するとはいえ、ハザードマップは確認しておきましょう。
昨今は気候変動の影響で、台風・洪水による被害も甚大なものがあります。
また、大規模な地震があった場合は倒壊を免れても、地盤沈下や液状化等により、大きな影響が出る可能性もあります。
これからある程度長い期間所有する物件になりますので、あまりにもリスクが大きい立地は避けておきたいものです。

家賃の滞納リスクに対する対処ができているか?

家賃の滞納もリスクの一つになります。
入居時に属性を確認することはもちろんですが、保証会社を通して家賃の滞納に対する対処ができるように、不動産業者さんと契約のスキームについて確認しておきましょう。
滞納率の実績などの指標を開示している業者さんも多いです。

収益のシミュレーションは適切にできているか?

これも立地と併せて、最重要な項目の一つだと思います。
不動産業者さんの出してくる収益のシミュレーションが都合のいい見せ方になっていないかチェックしましょう。

  • 初期にかかる費用(登記費用・不動産取得税・印紙税など)も含めてトータルでシミュレーションできているか?
  • 家賃の下落率を適切に見積もれているか?
  • 空室率の見積もりは甘すぎないか?
  • 退居に伴う現状回復費用はしっかり考慮できているか?
  • ローン残債を物件価格が超える分岐点はどこか?
  • 節税のシミュレーションが楽観的すぎないか?

空室リスクと空室率については、こちらの記事もご覧ください。
区分マンション投資の空室リスクと具体的な損失について考える

節税のシミュレーションですが、業者さんによってはグレーゾーンであるのをいいことに、あらぬ経費計上を前提としたシミュレーションをしている場合もあります。
数字とのにらめっこは結構きついのですが、しっかり一つ一つ算出根拠について確認することが重要です。

この辺のやり取りがしっかりできない担当者、ごまかそうとする業者さんからは購入しないことをお薦めします。
売って終わりの関係でなく、長期的な視点に立ってパートナーシップを結ぶ相手となりますので、厳しい目で精査しましょう。

管理手数料や、退去時の敷金、現状回復費用の取り扱いはどうなっているか?

管理手数料については、会社によってまちまちです。3~5%が相場ですが、最近ですと1,000円とか、価格設定が様々ですので、よく確認しましょう。
また、入居者さんから預かる敷金の扱い、現状回復費用の考え方も、複数社検討した結果、大分違うことがわかりました。
条件を並べて、どこがメリットがあるのか、しっかり考えましょう。

業者さんによっては契約の税理士さんを通じた確定申告のサポートとしてセミナーや相談会、紹介をしてくれるところもありますので、総合的に判断されることをお薦めします。

融資の条件は?

融資の条件も、シミュレーションの前提として、非常に重要です。
業者さん及び担当者の方によって、融資を引けるだけの関係性の構築や強みが違うな、というのが実感です。
同じような物件でも、融資金利がコンマ数パーセント違うだけでも大分収益性が変わってきます。
この条件も実力の内、しっかり精査ください。

また、提案によっては、45年ローンにして収益性をよく見せるやり方も取られます。
返済を先延ばしにしているだけになりますし、30歳で運用を始めても、完済時は75歳。
結局は後半に家賃下落や空室で収益確保ができなければ意味がありませんので、表面上の数字だけにとらわれないよう注意ください。
営業マンも月々のキャッシュフローを重視していると見るや、こうした提案に切り替えてくるケースがありますので、こちらも賢くあらねばなりません。

事故物件につながる事案が同一の物件で発生していないか?

最近は、同一物件や同一の部屋で心理的瑕疵に相当する事故が発生していないか、調べられるようになりました。

大島てる サイトはこちら

事前に該当の物件のことは、調べておきましょう。

現況の借り手の属性及び空室の場合の手当ては?

購入時に既に借り手がついている場合

どのような属性か確認しましょう。場合によっては会社契約で合ったりします。
会社契約の場合は長期的な空室リスクの低減が見込める一方、相場に応じて家賃をあげるなどの対応も難しくなります。
私の物件も2戸は会社が借り上げる形となっております。

購入時に借り手がついていない場合

新築・中古とも、借り手がつくまでの間に収益がどうなるのか確認が必要です。
業者さんによっては、つくまでの保証があり、最初だけはこの間の収益を担保してくれる契約が結べたりします。

保険はどのような内容か?(団体信用生命保険、地震・火災)

投資用住宅ローンを組む際、団体信用生命保険に加入することになります。
最近はがん団信といって、がんと診断された場合、残債がゼロになる保険もありますので、検討されてみることをお薦めします。
(その代わりに、融資金利は少し高くなるかと思いますので、よく確認されてください。)

地震・火災保険についても、保険料と保証の内容、並びに契約年数に応じて、シミュレーションへの費用の組み込みをしましょう。

出口戦略は?

出口戦略ですが、購入時から、いくつかパターンを考えておくのがよいと思われます。
市況の状況に応じて売却したり、築年数から売却時の買い手の方へ融資が付きづらい物件は賃料を取りつくすべく運用するなど、どういうゴールを見据えるのかしっかり考えておくことが必要です。

業者リスクを考える

業者さんとは、物件の管理も含めて購入後も長い付き合いとなります。
会社設立からの事業年数であったり、物件の管理戸数(事業の堅牢性として)をチェックしましょう。

あとは物件が絶対的な判断材料とはいえ、人生の中でも間違いなく最も大きな金額の部類に入る判断です。
信頼関係が築けそうな相手であるのか、買い手側も冷静に判断をされることをお薦めします。

一度関係が築ければ、優先的に物件の話がきたり、継続的に市況の話をする機会を持てたり、メリットも多くあると思います。

投資でなく事業!?

不動産投資は、投資というよりも事業と言われます。
故に、チェックする事項が多いですね。
会社で意思決定する際も、多面的な評価を実施するはずで、そうしたシビアな目が、例え区分マンション投資であっても求められているということだと思います。

これから始めようと検討されている皆さんのよい意思決定の一助になれば幸いです。