不動産投資:ワンルーム(区分)マンション投資は失敗する?

不動産投資

区分不動産の投資は、昨今たくさんの業者さんがでてきており、年収400万円、500万円でも初期費用10万円で始める、云々といった宣伝文句により、会社勤めでそこそこ収入のある方なら簡単に取り組めるような風潮になっていますよね。一方で不動産投資をするなら区分はやめておけ!!というお話もたくさんあると理解しています。実際に投資をしてみた立場から言うと、確かに区分不動産投資で成功するのは、すごく難しいと考えます。(私自身もまだ成功したとは言えないです)成功するにはいくつか重要な要件があると考えており、それについてよく謳われている失敗論、そしてそれを回避してメリットを享受できる条件を綴っていきたいと思います。

結論

  • 20代~30代で相当スペック(年収や勤務企業等)高くないなら、自己投資して年収突き抜ける努力をしたほうがマシ
  • 自身の属性をあげたうえで、不動産業者と物件の吟味を重ね、手残りがあるくらいに金利を低く融資を受けらるなら実行してよいと思われる
  • 節税できる額も相当な大きさになり、それを資金に繰り上げ返済にて資金投入をしてキャッシュフロー上の利益を大きくすることを早められるなどの戦略が必要

シミュレーション甘すぎ問題(あるある:家賃下落の見積もり甘すぎる。空室率99%とか非現実・数字の定義闇過ぎ)

(対策)立地をシビアに見て都心中の都心に絞る

立地は、めちゃくちゃ重視したほうがよいです。その理由は、資産すなわち家賃価値に響くから。私が1年前に投資を開始してから、6物件中2件で既に退居と新規客付けが発生しましたが、どちらも家賃を数千円ではありますが、むしろ上げております。

金融機関は投資用不動産について家賃から来る年間の収益性から一定の利回りを見て物件の融資評価額を決めているということですので、これだけで、資産価値が上がります。そしてこんなことが今後もできるのは、人口も増えるし、土地的なブランドもあるような都心中心部の特定地域に限られると考えております。自分が住みたいと思わないような土地に買うようなことは、まずしないようにした方がよいと思われます。

※参考までにですが、この先20年程度にわたって人口増が見込まれるのは千代田区・中央区・港区のみとのこと

私が所有している1戸は、明らかに、周辺相場からして安い家賃で貸している部屋があり、正直退居を待っているところもあります笑

過去リーマンショックなどの際のことを語られている動画、参考になるかと思いますので貼っておきます。(特にこの会社さんのステマとかではありませんが、参考にはなるかと)

そもそも初月から手出ししてる問題(あるある:最初から手出し前提って何事・・・、保険代わりとか言われるけど保険の方がマシ)

(対策)金融機関からの融資条件の金利を精査、有利な条件を引き出せる不動産業者さんを選ぶ

よくある失敗、買うな、というような融資条件を見ていると、金利高いなー、と思うことが多いです。2%以上、3%とかざらですよね。
私は2019年時点でのことですが、それより低い金利での融資を受けております。この0.数パーセントで結構変わります。

物件価格:2,500万円 35年ローン 元利均等返済
※便宜上、物件価格をフルローンした場合で計算

  • 金利1.65%の場合
  • 毎月の返済額:78,396円
  • 総返済額:32,926,320円
  • 金利2.0%の場合
  • 毎月の返済額:82,815円
  • 総返済額:34,782,300円

月々約4,500円程度の差が出ます。これが3%になってしまうと、14,000円も月々違うことになります。
金融機関の融資金利は、属性が高いほど当たり前かもしれませんが金利優遇されますので、自分の属性を高めることが大事です。結論にも書きましたが、きちんとした利益が出る融資提案が受けられない場合は、自己投資(スキルアップ、キャリアアップのためにお金を使う)の方がよっぽど価値があると考えます。
また、実際私は購入時に他の業者にも提案を受けていますが、よく名の通った会社でも平気で2%以上の高い金利を進めてきて、毎月の手出しをするプランを提案されたため、業者にもよると思います。よく吟味された方がよいです。

不動産投資ですと、融資が受けられて返済は借主さんがしてくれるという、レバレッジが効くということ自体は正しいので、やはり少しでも頭金が出せる状態でそれを活用するのが王道だといえるでしょうね。

節税になんかならない問題(あるある:実際たいした額にならない。経費に個人消費まで参入させようとする業者もいる)

(対策)ド正論ですので、属性上げた方がいいです。既に属性十分な方は、納税額も高額のため検討の余地あり

業者さんの中には、1件あたり30万くらいであれば突っ込み入らないので領収書取っておけば経費参入できますよ、といった、税法上普通にやってはいけない(実際グレーだと思います。税務署も突っ込めていないだけ・・・)こと提案してきたりする方もいます。皆さんは、まっとうなやり方で節税をしましょう。

さて、節税自体は、物件の件数が多くて、かつ納税額も高い方については、それなりの効果が見込めると思いますし、それを不動産自体や、その他の投資に振り向けられるといった点で有利になると思いますが、そうでない場合はおススメできません。どうしても、ならば属性高めるべくこれも自己投資が健全だと考えます。

それでも区分マンション投資をするか?

特に巷でも言われているように、新築区分に関してはあるある問題だらけのものが多いようで、私は中古に限定していろいろと提案いただく中で、慎重に検討して購入を決めました。残債の比率が高いと、結局は資産になっておらずリスクが高いので、自己資金も幾分投入して資産化をしていきたいと思います。
皆さんが幸せになれる選択をされることを祈っております。