ワンルームマンション(区分)投資の出口戦略を考える

不動産投資

ワンルームマンション投資では、最終的にその物件をどのようにするつもりで持つのか、イメージしながら購入時の検討及び運用を行うことが良しとされています。

この最終的にどうするのかというのは究極、売却か保有継続しかないわけですが、この方針を出口戦略と言っています。

この出口で初めて全体での収益が確定するため、常に自分の物件の査定額を把握しながら運用しましょうということですね。

よくある失敗例では、手出しもあり、かつ物件の家賃も下落していくため、ローン残債が常に売却額+それまでの支出or収入の総計を超えてしまうような、売りたくても売れない状態がよく掲載されています。

とはいえ、そんなこと言われてもよくわかりませんよね・・・。私も購入時に大分戸惑いました。

私も運用を始めてから、改めてこの視点で自分の物件を見つめ直してみているので、その内容をシェアすることで、どんな考え方で見ておけばよいのか、把握いただけたら幸いです。

ワンルームマンション投資の出口戦略を考える式は至ってシンプル

継続保有するにしても、売却した場合の利益を見据えて保有をしていくことになると思いますので、特に難しく考えることはなく、以下の数式を基に今回は検証してみたいと思います。

結局は年間の収支の積み上げに、ローン残債を加味した金額が、売却額を下回る分岐点探しになる、ということだと考えられます。

    売却価格 - ローン残債 - 諸経費(頭金、諸費用、税金:取得税、固定資産税) + 年間の家賃収支(マイナスの場合は符号逆転)

    これが、プラスになる分岐点がどこかを把握しながら運用する

年間の家賃収支が、マイナスになるような物件だと、売却益がでるようになるまで、相当期間が長くなることが、数式を見るだけでわかりますね。

ちなみに、本来諸経費には、退去時の現状回復費用や、設備入れ替えの費用が入ってきますが、私の保有する物件では敷金放棄の代わりに、こうした費用がかからない契約を結ばせてもらっています。皆さんの契約に応じて費用を算入することが必要です。

例えば、去年購入した私の物件の5年後での売却を想定してみる

私の所有するうち1つの物件のデータは以下の通りです。
※計算のために、数字は簡略化している部分があります。ご了承ください。

新宿区
最寄り駅から徒歩5分
1K 27.50㎡
築年数:18年

購入価格:2,880万円
家賃(管理費込み):115,000円
管理費・修繕積立金:11,710円
管理手数料:5,750円
毎月手残り:5,805円

融資条件
金利1.65% 35年 変動金利
頭金10万円
月々返済額(91,735円)

このケースですと、例えば5年後のローン残債は、約2,607万円となります。

諸経費が50万円、不動産取得税が18.5万円、固定資産税が7万円(毎年)ほどかかっています。

また、月々の収支を計算し、5年後までを計算してみると、34.8万円ですね。

先の式にすべて当てはめていくと、5年後の収益分岐点は約2,676万円となるようです。

注:ここに、更に空室率を加味すると分岐点の金額はもっと大きくなります。例えば、5年の間に1度退居が発生すると、約1か月は家賃収入が止まりますので、この物件ですと11万円の手出しが発生するため、分岐点は、2,687万円ですね。空室リスクに関する記事は、以下をご覧ください。
区分マンション投資の空室リスクと具体的な損失について考える

投資用不動産、区分マンションの価格については、収益還元法と言って、その家賃の収支から一定の利回りを想定して査定になるということなので、表面利回りを4.5%で仮に想定したとすると、家賃が約10万円まで下がるとやった意味のない投資になりそうです。

5年後の家賃相場がどうなっているかわかりませんが、HOME’sの家賃相場検索では、同一条件で築20~30年になっても、10.6万円が相場になっていました。
とんでもない下落が起きない限り、収益性としては問題なさそうです。

区分マンション投資では、立地は本当に重視すべきだと思います。それは家賃が下がりづらいため、結果資産価値が落ちにくいということが、この計算から分かりますね。

また、修繕積立金や管理費の値上げがあると収益性に変動が出てくるため、この計画も注視しておきましょう。

ちなみにこれに加えて、節税効果により税還付も受けておりますので、収益的には年次でもきちんと取れております。

この物件は、以下の観点から5年後にもし好機であれば、売り抜けることを考えています。
好立地で買っているため、むしろ家賃が維持できていて、予想以上の収益を上げることができる可能性を期待してしまいます。

  • 築年数が25年を超えると売却時の買い手さん側の投資用住宅ローン融資評価が難しくなると聞いていること
  • 繰り上げ返済手数料のないローンを組めている他の物件を繰り上げ返済したいので、こちらはしばらく繰り上げしないこと

収益性のシミュレーションは、買うときにしっかりできます

ご自身でこれを全部綿密にシミュレーションするのは、結構難しいと思います。

不動産業者さんに購入時、こうしたシミュレーションをしてもらい、収益性とその出口戦略についても、検討しておきましょう。

この辺の話に付き合ってくれるかでも、結構業者さんのスタンスがわかったりします。

売って終わりの関係でよかったりすると話を濁されたり、最悪不勉強な方であればこれくらいのことでも知らなかったりなんてこともあろうかと思います。

業者さんによっては、シミュレーションツールであるとか、それを開示する顧客向けのポータルを持ってらっしゃったりしますので、聞いてみてください。

また、先の記事にも書いたのですが、どんな前提で費用を置いているのか、その意味は何なのかは、とことん確認しましょう。
区分マンション投資は節税にならない問題に回答する(実額公開)

見える化されると、行動がしやすくなりますので、お薦めです。

もし資料請求や面談を希望される方は、以下の記事もご覧ください。
私も購入させていただいた業者さん含む、お薦めの会社を紹介しています。
提案を受けた立場でおすすめできる区分マンション投資の会社4選

※最終的には物件とその収益性を見て、冷静にご自身の責任にてご判断ください。