ワンルームマンション投資の頭金は入れた方がいいのかを考える

不動産投資

今日も不動産投資が気になっているあなたのブラウザには、不動産投資の広告が出ていないでしょうか?

よく見る広告には、頭金ゼロから始めるとか、頭金10万円で始められるといった文言が並んでいると思います。

一方で、頭金を数百万単位などで投入して、投資を始める方もいますよね。

今日は、「頭金10万でというけど、資金があるなら投入したほうがいいの?」という疑問に答えるべく、シミュレーションをしてみたいと思います。

実際の数字で見てみることで、資金投入をする意味が理解しやすくなるかと思います。

それでは、行きましょう。

ワンルームマンション投資の頭金は、自己資金があるならある程度入れた方がいい

結論から言えば、余裕資金としてある程度のまとまったお金があるのであれば、頭金を入れた方がよいと言えます。

理由は、シンプルに以下の3つです。

  • ローンの借り入れ金額が下がるので、余計な利息を支払う必要がなくなる
  • ローンの借り入れ金額が下がれば、より有利な金利で借りられる可能性も
  • ローンの月々の返済が少なくなり、毎月の収支がよくなる

特に、3点目の効果について、具体的な例を基に計算していきたいと思います。

ケース物件(実際の私の物件です)

新宿区
最寄り駅から徒歩5分
1K 27.50㎡
築年数:18年

購入価格:2,880万円
家賃(管理費込み):115,000円
管理費・修繕積立金:11,710円
管理手数料:5,750円
購入諸経費:50万円
不動産取得税:18.5万円
固定資産税:7万円(毎年支払)

注:簡略化のため、5年間の退居なし前提で計算

融資パターン1:頭金10万円

金利1.65% 35年 変動金利
頭金10万円
月々返済額:91,735円
毎月手残り:5,805円

  • 5年後のローン残債:約2,607万円
  • 5年後までの月々の収支総計:34.8万円
  • 5年後の収益分岐点(※):約2,676万円

※これ以上で売却できたらその時点で利益確定する金額の意味で使っております。

融資パターン2:頭金300万円

金利1.65% 35年 変動金利
頭金300万円
月々返済額:82,342円
毎月手残り:15,198円

  • 5年後のローン残債:約2,340万円
  • 5年後までの月々の収支総計:91.2万円
  • 5年後の収益分岐点(※):約2,624万円

※これ以上で売却できたらその時点で利益確定する金額の意味で使っております。
計算自体の式については以下の記事も参照下さい。
ワンルームマンション(区分)投資の出口戦略を考える

パターン1とパターン2で、収益の分岐点は、50万円ほど変わっており、300万円が5年間で50万円の効果を出していることになります。
様々不動産投資特有のリスクはありますが、他の投資でも中々出せないリターンではあると思います。

併せて、都心の好立地で保有できれば、家賃の下落も最小限に抑えられますので、売却時の確定利益も確保しやすくなります。

頭金よりは多少効果が薄れるが、繰り上げ返済も効果的

購入時にまとまった資金を入れなくても、コツコツと繰り上げ返済をしていけば、そのお金にある意味仕事をさせて、キャッシュフローをよくする、売却するにしても利益を確保できるといったメリットがあります。
余裕資金ができたら、積極的に資金を入れてもよと思います。

ただ、他にも投資する対象はあると思いますので、利益見合いでその時の状況を踏まえ、選択されるのが賢明だと思います。

注意点としては、頭金10万程度でも、少なくてもいいので手残りのある物件を選びましょうということでしょうか。
頭金入れるとキャッシュフローはよくなるに決まっているので、本当の物件の実力値がよくわからなくなるかなと思いました。