ワンルームマンション投資:売却時の税金がヤバいらしいので計算してみた

不動産投資

以前、出口戦略に関する記事を書きました。

ワンルームマンション(区分)投資の出口戦略を考える

この記事では一部考慮できていない点がございまして、それが不動産売却時にかかる税金です。

この税率をご存知の方は多いと思うのですが、税率をかける売却益の考え方を厳密に理解している方はどれくらいいるでしょうか?

「単純に売却額からローンの残債と売却時の諸経費を引いたのが売却益でしょ」と考えている方は、以前の私と同じ勘違いをされているかもしれませんので、再び私の物件を参考にしながらシミュレーションをしていきたいと思います。

実際に売却してから知るのでは、「こんなことなら保持し続ければよかった」と思いかねないこともあるかと。

正直、恐怖を感じる内容になると思いますので、是非最後までご覧ください。

売却時の税金の計算、何がヤバいのか→減価償却費の位置づけです

まず、不動産の売却時にかかる税金は、保有した期間によっても税率が異なるようです。

  • 保有期間5年以上:所得税15.315%、住民税5%→ 計20.315%
  • 保有期間5年以下:所得税30.63%、住民税9%→ 計39.63%

税率が2倍も違ってくるため、譲渡所得税を低く抑えるには、保有期間が5年を超えてから投資マンションを売却するとよさそうです。

ここまでは、まぁ、余程のことがない限り、5年以上運用すればいいのね。ってくらいかと思います。

問題はこの税率をかける基となる譲渡所得額の計算式です。

  • 譲渡所得 = 譲渡収入金額 −(取得費 + 譲渡費用)

・譲渡収入金額は、いわゆる売却額です。
・譲渡費用は、不動産業者さんに支払う仲介手数料と、印紙税です。

一番の問題は取得費というものの定義

この取得費ですが、物件を買った時の金額かと思いきや、そこから減価償却費を引いたものになります。

保有期間中に償却した分が、利益とみなされるのですね・・・。

このインパクト、正直計算するのが怖かったのですが、やってみました。

5年後に同じ金額で売却できても100万円以上持って行かれる!?

ケース物件
新宿区
最寄り駅から徒歩5分
1K 27.50㎡
築年数:18年

購入価格:2,880万円
家賃(管理費込み):115,000円
管理費・修繕積立金:11,710円
管理手数料:5,750円
購入諸経費:50万円
不動産取得税:18.5万円
固定資産税:7万円(毎年支払)

融資条件
金利1.65% 35年 変動金利
頭金10万円
月々返済額:91,735円
毎月手残り:5,805円

  • 5年間の減価償却費総計:790万円(建物・設備の金額を基に計算)
  • 売却時の仲介手数料+印紙税:102.64万円
  • 5年後のローン残債:約2,607万円
  • 5年後までの月々の収支総計:34.8万円(退居なしの場合)

このケースで、運よく購入時と同じく2,880万円で売却したと仮定してみます。

すると、譲渡所得は以下の通りです。
2,880万円 - (2,880万円 – 790万円) – 102.64万円 = 687.36万円

支払税額は、

  • 687.36万円 × 20.315% = 139.6万円

なんと、購入時と同じ金額での売却にも関わらず、100万円以上の税額を支払わなくてはいけないようです。

この物件の所有により、減価償却費の計上効果から、節税想定額は5年間で約295万円程度出そうなシミュレーションになっています。

よって、通算では利益が出ているとみなせると思いますが、それにしても税金が高いので、それまでに得た利益を忘れそうなくらいです。。

諸々全部計算に入れて、最収益の確定をシミュレーションしましょう

収益不動産は、全体の通算収益を計算するのに、考慮する項目が多いですね。

抜け漏れなく勘定に入れて、売却するのがよいのかどうか、考える必要がありそうです。

年度の確定申告時に申告と支払になるようなので、よくよく計算せずに売却してしまい、実は損してましたってことにならないようにせねばなりませんね。

家賃の上昇により大幅なキャピタルゲインを得るようなことも都心でさえ中々難しかろうと思いますので、慎重に検討したいと思います。

皆さんにも何かの参考になれば幸いです。

以下の記事でもいろいろなシミュレーションをしておりますので、併せてご覧いただけると嬉しいです。

ワンルームマンション(区分)投資の出口戦略を考える

ワンルームマンション投資の頭金は入れた方がいいのかを考える