区分マンション投資の空室リスクと具体的な損失について考える

不動産投資

ワンルームマンション投資は儲からないとよく言われます。

私の物件も、毎月手出しは出ていないですが、固定資産税合わせると全体ではなんだかんだでトントンです。

そんな状況ですので、怖いのが空室リスクです。

この空室リスクですが、実際には誰も住んでくれない期間をゼロにすることはできません。

どれくらい空白ができてしまうものか、昨年より運用を始めて既に二件退去と新しい入居付が終わった私の実例からお話していきます。

ご参考になれば、幸いです。

空室リスクはゼロにできない

改めて、空室リスクがゼロにできない理由は以下になります。

ここでは、すぐに次の借り手が見つかった場合でも、家賃が発生しない空白は絶対にありますので、その期間を含めて空室リスクと言っています。

どうしてもこの期間をゼロにできない理由として、以下があります。

  • 退去の後、現状回復とクリーニングがあること
  • 実際募集は退去前からかけるものの、内覧なしで決まることなどないこと

では、実際に私の例で見てみましょう。

新宿区にある私の物件では、以下の流れで退去から、次の入居が決まりました。

個人的にこの例は、ほぼ最短だと思っています。

それでどれくらいの期間が空くのか、参考になればと思います。

旧入居者
退去連絡:8/16頃 → 退去日:9/26

新入居者
申込日:9/28 → 入居審査完了:10/12 → 入居日:10/21

注1:恐らくクリーニング前に内覧してもらってるかと
注2:一度審査書類の差し戻しがあったようなので、実際はもう少し早いケースもあると思われます。

この例では、合計で、24日分の家賃収入の空白ができたことになります。

この物件の家賃は11万円ほどでしたので、およそ8.8万円というところですね。

どんなにいい立地を選んでも、これくらいはかかるということを認識しておかなければいけませんね。

物件購入時のシミュレーションでは考慮に入れる

単身者の借り換えまでの平均入居期間は、2~4年程度が最も多くなっています。
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 賃貸住宅景況調査 2019年下期調査より

つまりおおよそですが4年に一度、この手出しを想定しておく必要があります。

もしコンサバに見て、2ヶ月分の空白を見込むなら、95.8%の入居率で計算しておくということですね。

もっと見るなら、2年に一度の退居を想定し、91.7%程度で見るのも良いかと思います。

これでも収益が出せるワンルームマンションは、すごく稀だと思います。

ですので、利回りがしっかりあるものを選択しつつ、頭金をしっかり入れ、キャッシュフローを確保して運用することが重要だと考えます。

そうすれば、少しの間であれば貯めてきた収益で賄うことも可能です。

私は10万円の頭金のみで組んでいますので、今後少しずつ繰り上げをしていく予定です。

これでも家賃収入によるレバレッジは効いていますので、早めに一戸を完済し、他の物件の繰上げにその一戸の家賃収入を充てるような、良い循環を作るのを直近のミッションとしています。

一棟ものと違って未入居のインパクトが大きい

区分マンションの投資は、1戸しか所有しない場合は退居が出た時点で収益が完全にストップします。

複数戸を持つ一棟を所有して運営する場合とはインパクトの度合いが異なるといっていいでしょう。
(一棟でも空室は大きなリスクですが・・・)

立地がよいものを選ぶのは、空室リスクを最小限にするために最も重要な観点と考えますが、それでも防ぎきれないこの収入の切れ目をしっかりと想定に組み込んでおくことが、必須と言えます。

不動産業者さんのシミュレーションが、どんな前提で組まれているのか、よくよくチェックされることをお薦めします。