【要確認】ワンルーム不動産投資で買うまで理解していなかったこと

不動産投資

私は、2019年からワンルームマンションの不動産投資を始め、都心部に計6戸の物件を取得いたしました。
家賃収入からローン返済分と修繕積立金・管理費を支払った後できちんと手残りがある物件で、退居があってもすぐに決まる形で現状満室で問題なく運用できています。

購入検討時には、6~7社程度と面談及び具体的な提案をしてもらい、納得したうえでそれぞれ購入をいたしました。(実際に購入したのは計2社です。)

何度も収支をシミュレーションしてもらったり、不明点があれば問い合わせをしたりして、疑問点をことあるごとに確認していきました。
私が購入した不動産業者さんは、嫌な顔一つせず一つ一つ真摯に対応いただけました。

それだけ検討を重ね、判断した中で、結局買う前に理解しきれていなかったことがいくつかありました。
本日はそれを紹介したいと思います。

少しでもこれから購入する方の参考になれば幸いです。
不動産投資家と言われる方々には笑われるような内容だとは思いますが、運用しながらも日々勉強中です。

ワンルームマンション投資で買うまで理解できていなかったこと、それは・・・

  • 不動産取得税は後々で納税通知が来る(払うタイミングが遅いから忘れます)
  • 物件評価は家賃(をベースとした収益性)で決まる(家賃があげられると価値アップ)
  • 修繕積立金はいずれ上がること(水準を見ておかしいと思ったら確認しましょう)

不動産取得税は後々で納税通知が来る

売買契約とローン決済を追えて数か月後、手紙が届きました。”納税通知書”でした。
一般的に、購入後の4~6か月後に通知が来るようです。
既に契約時に諸費用は支払ったとばかり思いこんでいた私は通知の内容と額(去年取得したのは5戸なので、時間差はありましたが、5戸分届きました・・・)に、背筋が凍りました。

もちろんこの経費は掛かることを見越したうえで購入を決めておりますので、そういう意味では問題ではないのですが、如何せん支払うタイミングについては時間差があることを正確には忘れていました。
5戸分ですので、総計は100万円弱もの金額だったこともあり、気持ちとしても少し凹みました。

皆さんはお忘れないよう、事前にお金だけでなく心の準備もされておくとよいと思われます。

不動産取得税とは

戸建てやマンション、新築や中古にかかわらず、住宅を購入し不動産を取得した全ての人を対象に課せられる地方税で、取得した建物と土地それぞれに課税されます。(それぞれに金額が算出され・通知が来ます。)
2020年現在では、固定資産税評価額×税率(3%)での計算

物件評価は家賃(をベースとした収益性)で決まる(家賃があげられると価値アップ)

これも後から知ってむしろ得したケースなのですが、売却時の銀行さんの資産価値の計算が、所謂収益還元法の考え方になっているということです。

ごくごく簡単に表すと、家賃÷還元利回りで計算する形なので、退去時に新規入居者を探す際に、家賃を少しでも上げられるなら、売却時の資産価値が上がるということになります。
※ここでの家賃とは、年間に受け取る家賃から経費を差し引いた純収益のこと

知っていれば当たり前、なのですが、当初私はよく理解しておらず、これの意味するところを本質的に理解したのは、最初の退去者が出たタイミングでした。
管理をお願いしている業者さんとの話で、5,000円家賃をあげることにして、募集かけてから待つこと1週間ほど、すぐに入居の申し込みがあり、審査も無事通ったため、晴れて家賃の値上げに成功しました。

資産価値が下がりづらい≒家賃が下がりづらい 立地にある物件をしっかり選ぶことがどんなに重要なのか、身をもって体験した話となります。
私の物件はいずれも東京23区の駅から徒歩5~8分圏内にあり、これは購入時に最もこだわったところです。

もう1件、他の物件はここ10年ほど入居者が変わっておらず、調べてみると周辺の家賃相場よりも大分安い賃料で貸していることがわかりました。
長期で借りてもらえるのは、メリットでもあるのですが、この事実を知った後は、早く退居して欲しくて仕方ありません。
いずれ相場が下がってきたりしたとしても、現状が安いので収益性を保ったまま貸し続けられるので、中長期的に見て安心材料になります。

修繕積立金はいずれ上がること(水準を見ておかしいと思ったら確認しましょう)

とある1社の提案時に、ローンの金利や年数の融資条件踏まえたシミュレーションを出してもらったことがありました。
毎月の手出しはなく、順調に運用できそうな内容に仕上がっています。今回も家賃は相場もチェックしたし、購入予定の物件であれば、無理のない想定に見えました。

ふと気になったのが、修繕積立金と管理費でした。当たり前なのですが、いくら家賃が下がったりしなくても、この2つが上がると、収益性は下がりますので、当然前述の売却価値にも影響します。
今回は修繕積立金のお話しですが、実際に管理費も、管理会社の人件費高騰などの理由で保有しているうちの1戸にて、管理費が上がったことがありました。家賃だけでなく、全体の収益で見る意識が必要だと、改めて思った瞬間でした。

さて、修繕積立金ですが、ぱっと見積もりの数字を見たとき、”なんか安いかな?”と思ったのを覚えています。営業の方に聞くと、確かに安く設定(この物件は新築でした)しているので、5,10年の単位でも上がる想定をしておいてくださいとのこと。

新築した不動産会社が修繕積立金を低く設定して、毎月の出費を抑えることで、物件を売りやすくしているため、購入してから徐々に適正な金額に修正されていくことになるようです。
よって、新築ワンルーム投資で購入する物件については、もともと修繕積立金が値上がりしていくことを想定しなくてはいけない。
この点もシミュレーションにしっかり組み込んで、全体の収支を確認するようにした方がよいと言えます。

ちなみに相場については、国土交通省が相場を出してくれているようなので、そちらをチェックする形がよいと思います。

終わりに

いろいろ勉強したつもりでも、実際にやってみると想定外や認識不足が出てくるものです。
ただそこは金額も大きな不動産ですので、疎かにしてはいけないと思います。皆さんは是非事前に考慮の上、検討いただけたら幸いです。